Gazdaság

Pécsinapilap » Gazdaság » Indul az albérleti roham: el lehet kerülni a lakásbérlés és -kiadás buktatóit

Indul az albérleti roham: el lehet kerülni a lakásbérlés és -kiadás buktatóit

2022.07.21.

Tízpontos kisokos a biztonságos lakásbérletért

Gyorsuló ütemben dráguló lakbérek, növekvő kereslet és egyre óvatosabb bérbeadók várják azokat a fiatalokat és szüleiket, akik a felvételi ponthatárok kihirdetése után kezdenek bérlakást keresni.

A lakáskiadásnak számos buktatója van mind a bérbeadó, mind a bérlő számára, amelyet néhány szabály betartásával és szakember segítségével meg lehet előzni. A közjegyzők tapasztalatai szerint például még mindig az internetről letöltött minták alapján készül az ingatlanbérleti szerződések túlnyomó többsége. A gyakran ellentmondó szabályokat, az adott helyzetre nem jellemző kikötéseket és akár jogszerűtlen feltételeket tartalmazó szerződések nem nyújtanak valódi védelmet a feleknek.

Az elmúlt hónapokban gyorsuló ütemben nőttek a lakbérek, a KSH–ingatlan.com legfrissebb adatsora szerint májusban az előző hónaphoz képest országosan 2,6, Budapesten 2,5 százalékkal. Nem csak a bérek nőnek, hanem a kereslet is jelentős, a lakosság majdnem kilenc százaléka él bérelt ingatlanban az Eurostat összesítése szerint.

Mindkét részről vannak kockázatok

A bérleti szerződések túlnyomó többsége még mindig házilag készül, az internetről letöltött szerződésminták alapján. Ezek a legtöbbször nem az adott jogviszonyra szabottak, akár egymásnak ellentmondó kikötéseket és jogszerűtlen szankciókat tartalmaznak. Nem szabályozzák például, hogy mikor kell kiüríteni egy ingatlant, és milyen állapotban kell visszaadni, mi a rendes felmondási ok vagy hogyan kell megfizetni a lakbért. Gyakran olyan fogalmak szerepelnek bennük, amelyek jelentésével a felek nincsenek tisztában, vagy amelyek túl általánosak, és jogvitához vezethetnek. Az ilyen szerződésekkel az a legnagyobb gond, hogy éppen akkor nem nyújtanak védelmet, amikor vitás helyzet áll elő.

Sokan a bérleti szerződés elkészítésén szeretnének spórolni, pedig egy-egy ilyen hiba akár több hónapnyi bérleti díj összegébe is kerülhet. Ezért megéri közjegyző vagy ügyvéd segítségét kérni a bérleti szerződés elkészítésében. Ha a teljes bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják, akkor az biztosan egyértelmű lesz, megfelel a jogszabályoknak, a vállalt kötelezettségek pedig szerződésszegés esetén bírósági eljárás nélkül, gyorsan végrehajthatók. Nemcsak a bérbeadó kap garanciát arra, hogy fel tudjon lépni a nem fizető, az ingatlanban kárt okozó bérlővel szemben, hanem a bérlő is biztos lehet benne: nem követelhetnek tőle a rögzítettnél magasabb bérleti díjat, és nem tehetik ki ok nélkül az ingatlanból.

Az elmúlt években egyre népszerűbb az a jogi megoldás, hogy a bérbeadók a beköltözés feltételéül szabják, hogy a bérlő közjegyző előtt tegyen nyilatkozatot, amelyben vállalja, hogy a szerződés megszűnésekor kiköltözik az ingatlanból, illetve fizeti a lakbért, és megtéríti az okozott károkat. Az ilyen kötelezettségvállaló nyilatkozat segítségével szintén közvetlenül végrehajtást lehet indítani a nem fizető, vagy kiköltözni nem akaró bérlővel szemben.

„Egy ingatlan kiadásánál mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérleti szerződés megkötésétől kezdve a bérlő van birtokon belül. A bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból” – hangsúlyozza dr. Tóth Ádám. A MOKK elnöke hozzátette: „gyakran előfordul azonban, hogy a bérlő nem akar kiköltözni, annak ellenére, hogy megszűnt a bérleti jogviszony. Ilyen helyzetben közjegyzői okirat nélkül elképzelhető, hogy csak hosszú, akár évekig tartó pereskedés árán lehet elérni a bérlő kiköltözését vagy az elmaradt bérleti díjak teljes behajtását.”

Lakásbérleti kisokos

1. Nézzük meg az ingatlant szerződéskötés előtt

A bérleményt mindig személyesen nézzük meg, és győződjünk meg annak állapotáról még a szerződéskötés előtt. Soha ne érjük be a hirdetésben látott képekkel! Még akkor is megéri a fáradságot, ha a tőlünk kétszáz kilométerre tanuló gyerekünk részére keresünk lakást. Ha ezt nem tesszük meg, könnyen előfordulhat, hogy csak az aláírás után szembesülünk azzal, hogy az ingatlan nem felel meg a leírtaknak. Utólag pedig már nem hivatkozhatunk arra, hogy túl magas a bérleti díj.

2. Csak írásban szerződjünk

Nem elég a szóbeli megállapodás vagy a kockás papírra írt szerződésféleség! Megfelelő szerződés nélkül nemcsak a bérlő, hanem a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet, például, ha nem fizet, vagy nem hajlandó kiköltözni a bérlő az ingatlanból. Az adófizetés elkerülése érdekében sokan trükköznek ezzel, de valójában többszörösen pórul járhat az, aki írásbeli szerződés nélkül, vagy a valós bérleti díjnál alacsonyabb összeget ír bele a szerződésbe. Mindig írásban – a jogokat és kötelezettségeket pontosan, a valós helyzetnek megfelelően rögzítve – kell szerződni. Ez azért is fontos, mert a jogszabályok értelmében a lakásbérleti szerződés érvényesen csak írásban jöhet létre.

3. Bízzuk a szerződést szakemberre

A házilag gyártott szerződések sok visszaélésre és vitára adhatnak okot, hiszen a felek jellemzően nem ismerik részletekbe menően a Polgári Törvénykönyvet vagy a lakástörvényt, és nincsenek tisztában a jogaikkal. Ha biztosra akarunk menni, akkor forduljunk ügyvédhez vagy közjegyzőhöz. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés – vagy a bérlő által közjegyzőnél tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat – alapján ráadásul, ha a bérlő nem fizet vagy elmarad a díjakkal, közvetlenül végrehajtható a lejárt követelés, behajtható a tartozás, kiköltöztethető a bérlő. A jogszerű szerződés a bérlőt is védi, ugyanis a bérbeadó nem követelhet a rögzítettnél magasabb bérleti díjat tőle, illetve azt nem követelheti idő előtt, és nem rakhatja ki indokolatlanul a lakásból.

4. A szerződés időtartamát rögzíteni kell

Fontos, hogy pontosan rögzítsük a bérleti szerződés időtartamát, és ne keverjük össze a határozott idejű szerződést a határozatlannal. Ennek elsősorban a szerződés megszűnésénél van jelentősége. Érdemes tudni ugyanakkor, hogy a határozott idejű szerződés később határozatlan idejűre módosítható, illetve ez fordítva is igaz. Ehhez azonban a szerződés lejártát követően mindenképpen szerződésmódosítás szükséges, a határozott idejű szerződés ingatlan esetében automatikusan nem alakul át határozatlanra.

5. A fizetés módját ne felejtsük ki

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles megfizetni. Ha nem rendelkezünk erről másképp, akkor a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Érdemes a szerződésbe beleírni azt is, hogyan: készpénzben vagy átutalással egyenlíti-e ki a bérleti díjat. Készpénzes fizetés esetén érdemes átvételi elismervényeket aláíratni a bérbeadóval az aktuális havi díjak kiegyenlítéséről minden hónapban.

6. A felmondási határidőket ne tévesszük el

A bérleti szerződést egyik fél sem mondhatja fel kénye-kedve szerint, a felmondásnak törvényben meghatározott feltételei vannak, ráadásul felmondani csak írásban lehet, a határidők betartásával.

Ha nincs rögzítve, akkor csak rendkívüli felmondás lehetséges valamelyik fél szerződésszegő magatartása miatt. Rendkívüli felmondással például akkor élhet a bérbeadó, ha a bérlők magatartásukkal súlyosan zavarják a többi lakót, rongálják a lakást, vagy nem fizetik a bérleti díjat, a bérlő pedig akkor, ha a bérleménnyel kapcsolatban megtévesztette a bérbeadó (például nincs használatbavételi engedélye, beázik stb.).

7. Figyeljünk a jogellenes kikötésekre

Nem ritka, hogy az egymás közt írt bérleti szerződésekbe különböző jogellenes kikötések kerülnek, mert a bérbeadó szeretné minél jobban bebiztosítani magát minden eshetőségre. Fontos tudni azonban, hogy a bérleti szerződésbe sem írható bele bármi, így nem lehetnek benne olyan kikötések, amelyek elősegítik az önbíráskodást. Azt biztosan nem lehet például szerződésbe foglalni, hogy nem fizetés esetén a bérbeadó zárat cseréltet vagy elzáratja a közüzemi szolgáltatásokat, ezek helyett más, jogszerű megoldásokat kell keresni.

8. Írjuk bele, mit szabad és mit nem

A későbbi viták elkerülése érdekében a kötelezettségek mellett azt is érdemes a szerződésbe pontosan beleírni, hogy milyen jogok illetik meg a lakáshasználót. Tarthat-e például háziállatot, lakhat-e ideiglenesen/tartósan vele együtt más ember a lakásban vagy hogy lehet-e dohányozni az ingatlanban.

9. A kauciót jogtalanul nem szabad visszatartani

A gyakorlatban elterjedt megoldás, hogy a bérbeadó a bérlőtől biztosíték (más néven kaució) adását követeli, amely a bérlőt terhelő bérleti díj, költség és esetleges károkozás fedezetét képezi. A kaució elsősorban arra szolgál, hogy fedezze például az esetlegesen meg nem fizetett bérleti díjat. A kaució összegét, valamint azt, hogy mire terjed ki, és mi lesz a sorsa a szerződés lejártakor, fontos írásban, még a beköltözés előtt rögzíteni. A kauciót a szerződésben meghatározottak szerint lehet felhasználni, attól eltérő okokból (például késedelmes bérleti díj fizetése miatti „kártérítés" okán) nem tartható vissza.

10. Készíttessünk kiköltözési nyilatkozatot

Ha szeretnénk elkerülni a bérbeadók rémálmát, hogy nem költözik ki a bérlő, ezt közjegyző előtt tett „kiköltözési nyilatkozattal” lehet kiküszöbölni. Ebben az egyoldalú nyilatkozatban a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a bérleti szerződés bármely oknál fogva megszűnik, úgy az ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja. Ellenkező esetben a közjegyzői okirat alapján hatósági intézkedéssel kiköltöztethető a lakásból. Az okiratba bele lehet foglalni a bérleti díj, bizonyos esetekben akár a rezsi, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetését is, amelyek így szintén pereskedés nélkül, közvetlenül behajthatók, ha a bérlő nem teljesíti a kötelezettségeit. Ebben az esetben akkor is van lehetőség az elmaradt díjak gyors érvényesítésére, ha a bérlőt az aktuális jogszabályok – például egy moratórium – miatt nem lehet kiköltöztetni a lakásból.

Kétgólos hátrányból fordított a Szalánta - videó

Szűk fél óra alatt kétgólod előnyre tett szert hazai pályán a Sásd a labdarúgó AutóCity Volkswagen Baranya megyei harmadosztály Czibulka Mihály...

hírek innen, onnan

A kormány visszavenné a méltatlanul eltávolított honvédségi dolgozókat

A kérelmet a honvédelmi miniszternek címezve lehet benyújtani.

Ezért mosnak fel este a legtapasztaltabb háziasszonyok a kánikulában

Ez az apró praktika rengeteget számíthat.

Fokozott figyelmet kér az utakon közlekedőktől az őzek párzási időszakában

Fokozott figyelemre van szükség az utakon az őzek július második felétől augusztus közepéig tartó párzási időszakában - írta a az...

D-vitamin-hiány nyáron? 3 árulkodó jel, amit nem szabad figyelmen kívül hagynod

Sokan élnek abban a tévhitben, hogy a nyári napsütés automatikusan feltölti a D-vitamin-raktárainkat. A valóság azonban az, hogy még a...

Bóka János levélben fordult az alaptörvény-módosítás miatt az EU jogállamiságért felelős biztosához

Érdeklődéssel várja a pénteken nyilvánosságra kerülő uniós jogállamisági jelentéseket.

Nagyot csaptak az amerikai tőzsdéken

Rossz hangulatban indult a pénteki kereskedés a nemzetközi részvénypiacokon, a befektetők a technológiai részvények globális eladási...

Ezért fás a karalábé, és így mentheted meg gyorsan.

A karalábé fásodása sokak rémálma lehet, de eláruljuk, hogy védheted meg ettől és azt is, hogy használhatod mégis fel, fásodás...

Bekövetkezett, amitől tartottak: létfontosságú rendszereket értek támadások a két fegyveres hatalom konfliktusában

António Guterres ENSZ-főtitkár elfogadhatatlannak nevezte pénteken a közel-keleti infrastruktúra elleni támadásokat, miközben Irán azzal...

Egy Magnolia nevű, lopott kiscicával próbált bankot rabolni egy amerikai férfi

A macska jelenleg örökbefogadásra vár.

Digitális fejlesztési program jön, lezárnak egy félresikerült akciót, felülvizsgálják a társasági adókat

Több pénzügyi döntés is született.

Ez a strand csak két órára van Athéntól, mégis olyan, mintha egy egzotikus szigeten járnál

Görögországban rengeteg gyönyörű tengerpart található, de vannak olyan helyek, amelyek még a helyiek számára is rejtett kincseknek...

Meglepő, mire figyelnek fel először a férfiak: ez a 6 külső jegy tarol az első találkozásnál

A vonzalom természetesen nem írható le egyszerű képlettel, egy népszerű társkereső szolgáltatás adatai mégis érdekes mintázatokat...

Sport

Veszélyben a vasárnapi vb-döntő, az ok három baljós betű

Pocsék a levegő minősége az erdőtüzek okozta füstfelhő miatt.

Miért nem énekli egyetlen spanyol focista sem a himnuszt a foci-vb-n?

Miközben a legtöbb válogatott érzelemmel tele, néha már ordítva énekli a himnuszt, addig a spanyolok hallgatnak a spanyol himnusz alatt. Elég nyomós okuk van rá.

Több tízmillió eurót sikkasztott el a sportvezető, luxusvillára és plasztikai műtétekre költötte a szövetségi támogatást

Kazahsztánba menekült a felelősségvonás elől.

Elképesztő magyaruralom Liverpoolban: Szoboszlai mellé Kerkez és Pécsi is megérkezett a Vörösökhöz!

Elképesztő a magyarok jelenléte a Liverpool első nyári edzésein. Évekkel ezelőtt még mindenki legyintett volna, ma azonban ez már a valóság: a Liverpool keretének 20 százalékát magyarok alkotják!

Az FC Barcelona világsztárjának leigazolását követeli Luis Enrique

Ferran Torres került a PSG látókörébe.

Kylian Mbappé nem fog örülni annak, hogy ki lesz a Real Madrid „kilencese”

José Mourinho más poszton számol a franciával.

Itt a hivatalos bejelentés: nem az M4 Sport közvetíti a Ferencváros következő európai mérkőzését

Kemény ellenfél vár a magyar együttesre.

Hat évvel ezelőtt egy kokainos bulin tartóztatták le, most ő fújja a sípot a világbajnokság döntőjében

Egy ártalmatlan üzleti ebédnek indult, kis híján a pályafutásába került.

Kamu vagy igazi a fotó, amelyen Lionel Messi épp fürdeti a bébi Lamine Yamalt?

Az AI-szerkesztett képek világában rávághatnánk, hogy ez tuti kamu, de ez a fotó valóban elkészült.

Bajban a Real Madrid, másik európai topcsapatba igazolhat Enzo Fernández

Az Arsenal és a PSG is lemarad az argentin világsztárról.

Korrupció, botrány, pénzeső: "Hatalmas siker a negyvennyolc csapatos világbajnokság"

A FIFA elnöke merész kijelentéseket tett a jelenleg is futó világbajnokságról. 2030-ra a profit éhhség eddig nem látott mértékeket ölthet.

Még fizetésének csökkentését is vállalná Mohamed Szalah, hogy ide igazolhasson

A 34 éve egyiptomi támadónak jelenleg nincs klubja.

Bulvár

Lázár János bejelentései, újabb botrány közeleg

Lázár János nyilvánosan reagált az őt ért támadásokra, miközben a Fideszen belüli feszültségekről is beszélt. A volt miniszter Ferencz Orsolyát is megemlítette, aki új politikai közösség építéséről tett b

Meghalt Kádár Béla

Az Antall-kormány minisztere volt.

Még a máriatövisnél is hatásosabb: ez a vitamin a máj titkos méregtelenítő aduásza

A máj elképesztő munkát végez a nap 24 órájában, mégis hajlamosak vagyunk csak akkor foglalkozni vele, amikor már valamilyen probléma jelentkezik. Pedig megfelelő működésének támogatása kulcsfontosságú az egés

Szijjártó Péter rengeteget fog keresni – Elvileg ennyi lehet majd a fizetése

Azt írják, hogy Szijjártó Péter valószínűleg a munka miatt nem fog elköltözni Budapestről.

Animáción mutatjuk az esti zivatarok várható útvonalát

Nőnek a csapadékesélyek.

Jogosan aggódhatnak a nagyszülők: egyre több fiatalt csábít a SINK életmód

Nem lustaságról vagy önzésről van szó – sok fiatal ma már egészen másképp képzeli el a jövőjét, mint a korábbi generációk. Egyre többen választják a SINK életmódot, ami alapjaiban formálhatja át a család

Ha bejön, amit Vitézy Dávid elárult az Indexnek, forradalom lesz az utakon

Lázár Jánosnak is odapörkölt a miniszter.

Borbély Alexandra életmentő műtéten esett át: „Közben derült ki, hogy nagyon súlyos volt a helyzet”

Borbély Alexandra először nem is tudta, hogy ekkora a baj, ám a beavatkozás után kiderült, tulajdonképpen életmentő műtét volt.

Ferencz Orsolya új pártot alapíthat, további távozók, lemondók a Fidesz berkeiben

Ferencz Orsolya bejelentette, hogy új politikai közösség építésébe kezdenek, mert szerinte sem a Fidesz, sem a Tisza nem képviseli megfelelően a polgári értékeket valló választókat. A bejelentés újabb találgatá